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房屋征收

房地产估价规范(8)

2013-06-24 16:45??来源:北京市盛廷律师事务所

区域因素优劣所造成的价格差异,进行调整。?

5.2.8 ?进行个别因素修正,应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状?

况下的价格。?

? ?有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括:面积大小,形状,临路状况,基础?

设施完备程度,土地平整程度,地势,地质水文状况,规划管制条件,土地使用权年限等?

;有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括:新旧程度,装修,设施设备,平面?

布置,工程质量,建筑结构,楼层,朝向等。?

? ?个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。?

? ?进行个别因素修正时,应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较,找出由于?

个别因素优劣所造成的价格差异,进行调整。?

5.2.9 ?交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正,视具体情况可采用百分率法?

、差额法或回归分析法。?

? ?每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%,综合调整不得超过30%。?

5.2.10 ?选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后,应根据具体情况计算求出一?

个综合结果,作为比准价格。?

5.2.11 ?市场比较法的原理和技术,也可用于其他估价方法中有关参数的求取。?

?

5.3 ?收益法?

?

5.3.1 ?运用收益法估价应按下列步骤进行:?

? ?1 ?搜集有关收入和费用的资料;?

? ?2 ?估算潜在毛收入;?

? ?3 ?估算有效毛收入;?

? ?4 ?估算运营费用;?

? ?5 ?估算净收益;?

? ?6 ?选用适当的资本化率;?

? ?7 ?选用适宜的计算公式求出收益价格。?

? ?注:潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。?

5.3.2 ?净收益应根据估价对象的具体情况,按下列规定求取:?

? ?1 ?出租型房地产,应根据租赁资料计算净收益,净收益为租赁收入扣除维修费、管?

理费、保险费和税金。?

? ?租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。?

? ?维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合?

?
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