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房屋征收

房地产估价规范(14)

2013-06-24 16:45??来源:北京市盛廷律师事务所

? ?1 ?建筑物的建设期不计入耐用年限,即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格?

之日起计;?

? ?2 ?建筑物耐用年限短于土地使用权年限时,应按建筑物耐用年限计算折旧;?

? ?3 ?建筑物耐用年限长于土地使用权年限时,应按土地使用权年限计算折旧;?

? ?4 ?建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前,其耐用年限早于土地使用权年限而?

结束时,应按建筑物耐用年限计算折旧;?

? ?5 ?建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前,其耐用年限晚于土地使用权年限而?

结束时,应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。?

5.4.12 ?积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧,或为土地的重置价格加上建?

筑物的现值,必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。?

5.4.13 ?新开发土地和新建房地产可采用成本法估价,一般不应扣除折旧,但应考虑其工?

程质量和周围环境等因素给予适当修正。?

?

5.5 ?假设开发法?

?

5.5.1 ?运用假设开发法估价应按下列步骤进行:?

? ?1 ?调查待开发房地产的基本情况;?

? ?2 ?选择最佳的开发利用方式;?

? ?3 ?估计开发建设期;?

? ?4 ?预测开发完成后的房地产价值;?

? ?5 ?估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发?

房地产应负担的税费;?

? ?6 ?进行具体计算。?

5.5.2 ?假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把?

握待开发房地产在投资开发前后的状态,以及投资开发后的房地产的经营方式。?

? ?待开发房地产投资开发前的状态,包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等;投资?

开发后的状态,包括熟地和房屋(含土地)等;投资开发后的房地产的经营方式,包括出?

售(含预售)、出租(含预租)和自营等。?

5.5.3 ?运用假设开发法估算的待开发房地产价值应为开发完成后的房地产价值扣除开发?

成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税?

?
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